DSR 계산법 완벽 정리 — 내 실제 대출 한도 정확히 알기

주담대 한도를 계산할 때 LTV만 확인하고 끝내는 분들이 많습니다. 그런데 실제 신청 시 DSR(총부채원리금상환비율) 규제로 한도가 더 줄어드는 경우가 많습니다. 연소득이 낮거나 기존 대출이 있다면 LTV 한도보다 DSR 한도가 더 빡빡하게 작용합니다.

DSR 40% — 이게 무슨 뜻인가?

DSR은 연간 소득의 40% 이내에서만 모든 대출의 원리금(원금+이자)을 상환할 수 있도록 제한하는 규제입니다. 1억 원 초과 대출에 전면 적용됩니다.

• 연소득 5,000만 원 → 연간 원리금 합계 최대 2,000만 원 (월 167만 원)
• 연소득 8,000만 원 → 연간 원리금 합계 최대 3,200만 원 (월 267만 원)

내 실제 대출 한도 계산하기

조건: 연소득 6,000만 원, 30년 만기, 금리 4%, 기존 신용대출 월 30만 원 상환 중

1. DSR 허용 월 상환액 상한: 6,000만 ÷ 12개월 × 40% = 월 200만 원
2. 기존 신용대출 공제: 200만 - 30만 = 170만 원 (주담대 가능 월 상환액)
3. 금리 4%, 30년 만기, 월 170만 원 기준 주담대 한도: 약 3억 5,600만 원

만약 기존 신용대출이 월 80만 원이었다면 주담대 한도는 약 2억 5,000만 원으로 크게 줄어듭니다.

소득 인정 범위

인정되는 소득 유형

• 근로소득: 세전 급여 (원천징수영수증 또는 급여명세서)
• 사업소득: 종합소득세 신고 기준 (2년 평균)
• 임대소득: 세금 신고한 임대소득만 인정
• 연금소득: 국민연금·공무원연금 등 공적연금

인정 받기 어려운 소득

• 미신고 소득, 현금 수입 — 증빙 불가로 인정 안 됨
• 일용직·프리랜서 — 건강보험료 납부 내역으로 소득 추정 가능하나 제한적
• 배우자 소득 — 공동 대출(공동 명의) 신청 시 합산 가능

DSR에 포함되는 부채 목록

• 주택담보대출 원리금 전액
• 신용대출, 마이너스통장, 카드론
• 전세자금대출 (원리금 상환 방식 기준)
• 자동차 할부, 학자금 대출
• 사업자 대출 (개인 명의)

※ 전월세 보증금 반환 목적 전세자금대출은 일부 DSR 제외 가능

DSR 한도를 높이는 현실적인 방법

• 기존 소액 대출 먼저 상환: 월 30만 원짜리 신용대출 하나만 정리해도 대출 한도가 수천만 원 늘어남
• 만기 연장: 30년 → 40년 만기로 늘리면 월 상환액이 줄어 DSR 여유 증가
• 공동 명의 대출: 배우자 소득 합산으로 DSR 기준 소득 확대
• 소득 증빙 강화: 건강보험료 납부 내역, 세금 신고 내역 등 최대한 준비

자주 묻는 질문

Q. 전세자금대출도 주담대 DSR에 영향을 미치나요?
네, 전세자금대출도 DSR에 포함됩니다. 전세 보증금 2억에 전세자금대출 1.5억을 받았다면, 그 원리금이 DSR 계산에 들어가 주담대 한도를 낮춥니다. 전세를 끼고 주담대를 받을 계획이라면 전세자금대출 잔액을 먼저 상환하거나 줄이는 것이 유리합니다.