분양권 전매 — 방법, 세금, 주의사항 총정리

분양권 전매는 아파트 분양 계약 후 입주 전에 분양권을 제3자에게 파는 것입니다. 프리미엄(웃돈)을 얹어 팔면 시세 차익을 얻을 수 있지만, 양도세 부담이 상당하고 전매 제한이 걸려 있는 경우가 많습니다. 팔기 전에 세금을 먼저 계산해야 실제 손에 쥐는 금액을 알 수 있습니다.

전매 가능 여부 — 먼저 이것부터 확인

입주자모집공고에 전매 제한 여부와 기간이 명시됩니다. 청약홈 또는 건설사 홈페이지에서 확인하세요.

• 전매 제한 없음: 계약 직후부터 전매 가능
• 기간 제한: 해당 기간 종료 후 가능 (예: 2년, 3년)
• 소유권 이전 등기 시까지 금지: 입주 후 등기 완료 전까지 전매 불가

전매 절차

1. 전매 제한 해제 여부 확인 (모집공고 또는 건설사 문의)
2. 공인중개사를 통해 매수인 탐색
3. 분양권 매매 계약 체결 (특약에 명의변경 일정 포함)
4. 건설사 분양사무소 방문해 명의변경 신고 처리
5. 잔금 수령 후 양도소득세 신고·납부

분양권 양도소득세 — 세금이 생각보다 크다

분양권은 일반 주택과 달리 단기 양도세율이 매우 높습니다. 2026년 기준입니다.

보유 기간별 세율 (지방소득세 포함)

• 1년 미만 보유: 77%
• 1년 이상 ~ 2년 미만: 66%
• 2년 이상: 기본세율 6~45% + 지방소득세

조정대상지역 내 분양권은 보유 기간과 관계없이 중과세율(66~77%)이 적용될 수 있으므로, 매도 전 세무사 상담이 필요합니다.

실제 세금 계산 예시

경기도 하남 분양권 계약금 5,000만 원 + 중도금 3,000만 원 납부 후 프리미엄 1억 원에 전매, 1년 미만 보유

• 양도차익: 1억 원 (프리미엄)
• 세율 77% 적용: 7,700만 원
• 중개수수료 등 필요경비 공제 후 실납부 약 7,000만 원 수준
• 실수령 약 3,000만 원

기대했던 프리미엄의 30% 정도만 실제로 손에 쥐는 셈입니다.

전매 시 주의사항

• 전매 제한 기간 내 전매하면 계약 무효 및 환수 처분
• 명의변경 없이 매매하는 '불법 전매'는 형사처벌 대상
• 중도금 대출 승계 가능 여부를 건설사와 사전 확인 필수
• 양도소득세 신고 기한: 전매일이 속한 달 말일부터 2개월 이내

분양권 매수 시 체크리스트

• 주변 입주 예정 아파트 시세와 프리미엄 수준 비교
• 중도금 대출 승계 조건 및 금리 확인
• 추가 분담금(옵션비·발코니 확장비) 잔여 납부액 확인
• 계약금 반환 조건과 위약금 규정 확인

자주 묻는 질문

Q. 분양권 전매 시 취득세도 내야 하나요?
매수자(구매자)는 입주 후 소유권 이전 시 취득세를 납부합니다. 분양권 전매 자체에는 취득세가 없고, 매도자만 양도소득세를 부담합니다. 단, 분양권 상태에서는 별도의 취등록세가 없으니 혼동하지 마세요.