부동산 매매 계약서 작성 시 꼭 확인해야 할 특약사항

부동산 거래 분쟁의 상당수는 "그렇게 말했잖아요"와 "저는 그런 말 한 적 없는데요" 사이에서 발생합니다. 계약서에 기재되지 않은 구두 합의는 법적 효력이 없습니다. 나중에 분쟁이 생겼을 때 유일한 근거가 되는 것이 계약서, 그중에서도 특약사항입니다.

표준 계약서 vs 특약사항

표준 매매계약서에는 기본 조항이 정형화되어 있습니다. 하지만 각 거래마다 다른 상황(하자 여부, 세입자 유무, 포함 옵션 등)을 반영하려면 특약사항을 직접 작성해야 합니다. 특약사항은 표준 조항보다 우선 적용됩니다.

꼭 넣어야 하는 특약사항 7가지

1. 하자 담보 책임 — 범위와 기간을 명시

계약 후 발견된 누수, 곰팡이, 설비 결함에 대한 책임 소재를 명확히 하세요.

예시 특약: "잔금 지급 후 3개월 이내 발견된 하자(누수, 결로, 배관 문제 포함)에 대해 매도인이 수리 비용을 전액 부담한다."

2. 대출 불발 시 계약 해제 조건

잔금일 전에 대출이 거절되는 경우를 대비해 계약 해제 권리를 명시해두세요.

예시 특약: "매수인의 주택담보대출 신청이 금융기관으로부터 거절될 경우, 매수인은 계약을 해제할 수 있으며 매도인은 계약금을 전액 반환한다."

3. 인도 조건 — 세입자가 있을 때 특히 중요

잔금일에 집이 비어 있는지, 세입자 보증금 처리 방법을 구체적으로 기재하세요.

예시 특약: "현 임차인(홍길동, 보증금 1억 원)의 보증금 반환은 매도인의 책임으로 잔금일에 이행하며, 동시에 매수인에게 인도한다."

4. 포함 옵션 목록 — 에어컨, 붙박이장, 가전

냉장고, 에어컨, 붙박이장 등의 포함 여부를 항목별로 나열하세요. "기본 옵션 포함"처럼 모호한 표현은 분쟁의 씨앗입니다.

예시 특약: "시스템에어컨 3대, 주방 붙박이장, 드레스룸 수납장은 매매 목적물에 포함하고 냉장고·세탁기는 포함하지 않는다."

5. 근저당·전세권 말소 시점

등기부등본에 잡혀 있는 근저당권이나 전세권을 언제까지 말소할지 명시하세요.

예시 특약: "잔금 수령일에 근저당권(채권최고액 3억 원, 채권자 국민은행) 말소등기 신청을 완료한다."

6. 공과금 정산 기준일

전기·가스·수도 요금은 잔금일 기준으로 정산하는 것이 일반적입니다. 이를 명시해두지 않으면 입주 후 전 소유자의 미납 요금이 청구될 수 있습니다.

예시 특약: "전기·가스·수도·관리비는 잔금일 기준으로 정산하며, 잔금일 이전 발생분은 매도인이 부담한다."

7. 계약 해제 시 손해배상 기준

매도인 귀책 시 계약금 배액 반환, 매수인 귀책 시 계약금 몰취가 민법상 원칙입니다. 이를 계약서에 명시해두면 분쟁 시 기준이 명확해집니다.

계약서 작성·서명 시 주의사항

• 특약사항은 두루뭉술하지 않고 구체적인 숫자와 날짜로 기재할 것
• 내용 수정 시 양 당사자가 수정 부분에 각자 서명 또는 날인할 것
• 계약서 원본과 사본을 각각 보관 (공인중개사 1부, 매도인 1부, 매수인 1부)
• 공인중개사 확인·서명·날인이 있어야 공신력 있음

임차인이 있는 집을 살 때 추가 확인

임차인의 전입신고일과 확정일자가 근저당 설정일보다 앞서 있으면 임차인이 보증금 우선변제권을 가집니다. 이 경우 매도인이 보증금을 반환하지 않으면 매수인이 책임을 떠안을 수 있으므로, 인도 전 보증금 반환 이행을 특약으로 명확히 해야 합니다.

계약서는 한 번 도장 찍으면 되돌리기 어렵습니다. 불안한 조항이 있다면 계약 전에 공인중개사나 법무사에게 문의하는 것이 옳습니다.