계약갱신청구권 완벽 가이드 — 임차인·임대인 권리와 의무

2020년 7월 시행된 임대차 3법(계약갱신청구권·전월세상한제·전월세신고제)은 세입자 보호를 크게 강화했습니다. 이 제도를 정확히 이해하면 임차인은 권리를 제대로 행사할 수 있고, 임대인은 법적 분쟁을 예방할 수 있습니다.

계약갱신청구권 — 세입자의 핵심 권리

임차인이 최초 계약 만료 시 1회에 한해 2년 갱신을 청구할 수 있는 권리입니다. 이를 사용하면 최초 2년 + 갱신 2년, 총 4년간 안정적으로 거주할 수 있습니다.

• 청구 기간: 계약 만료 6개월 전~2개월 전 사이 (이 기간을 놓치면 권리 소멸)
• 갱신 횟수: 1회 (갱신 후 재갱신은 임대인과 협의)

예를 들어 2022년 7월에 2년 전세 계약을 맺었다면, 2024년 5월~7월 사이에 갱신 청구를 해야 합니다. 7월 이후에 청구하면 권리가 소멸됩니다.

임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유

• 임차인의 2개월 이상 차임 연체
• 임차인의 무단 전대 (임대인 동의 없이 제3자에게 재임대)
• 임대인 본인 또는 직계존비속의 실거주 목적
• 임차인의 고의·중대 과실로 인한 주택 파손
• 철거·재건축이 예정된 경우 (정비사업 시행 인가 필요)

중요 — 실거주 거절 후 임대 금지: 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 2년 이내에 제3자에게 임대하면 전 임차인에게 손해배상 의무가 발생합니다. 실제로 거주할 계획이 없다면 갱신 거절은 법적 리스크가 큽니다.

전월세상한제 — 갱신 시 5% 이내로만 올릴 수 있다

계약갱신청구권을 사용한 갱신 시 임대료 인상률은 직전 임대료의 5% 이내로 제한됩니다.

• 보증금 1억 원 → 갱신 시 최대 1억 500만 원
• 월세 60만 원 → 갱신 시 최대 63만 원

단, 이 5% 제한은 갱신청구권 사용 시에만 적용됩니다. 계약이 완전히 만료되어 새 계약을 맺는 경우에는 임대료 제한이 없습니다.

임차인이 갱신청구권 사용 후 중도 이사할 경우

갱신청구권으로 갱신한 뒤 계약 기간 중에 이사하면, 임대인에게 손해를 줄 수 있습니다. 임대차보호법은 임차인이 갱신 후 이사 시 3개월 전에 임대인에게 통보하면 임대차 해지가 가능하도록 하고 있습니다. 이 경우 임대인은 손해배상을 청구하기 어렵습니다.

전월세신고제 — 30일 내 신고 의무

보증금 6,000만 원 또는 월세 30만 원 이상인 임대차 계약은 계약 체결일로부터 30일 이내에 관할 주민센터 또는 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에 신고해야 합니다. 미신고 시 과태료가 부과됩니다.

자주 묻는 질문

Q. 묵시적 갱신과 계약갱신청구권은 다른가요?
다릅니다. 묵시적 갱신은 계약 만료 시 임대인·임차인 모두 아무런 통보를 하지 않으면 동일 조건으로 2년 자동 갱신되는 것입니다. 이때는 임차인이 갱신청구권을 사용한 것이 아니기 때문에, 묵시적 갱신 후에도 갱신청구권 1회를 별도로 사용할 수 있습니다. 다만, 묵시적 갱신 상태에서 임차인은 언제든 3개월 전 통보로 계약을 해지할 수 있습니다.