부동산 세금 한눈에 보기 — 취득·보유·처분 단계별 총정리

부동산은 사고, 보유하고, 파는 모든 단계에서 세금이 붙습니다. 어느 세금이 얼마나, 언제 나오는지를 파악해야 실제 수익과 비용을 정확히 계산할 수 있습니다. 아래에 취득→보유→처분 세 단계별 세금을 정리했습니다.

① 취득 단계

취득세 (가장 큰 초기 비용)

• 납부 기한: 취득일(잔금일·등기일 중 빠른 날)로부터 60일 이내
• 1주택자: 6억 이하 1%, 9억 초과 3%
• 2주택자(조정대상지역): 8%
• 3주택 이상(조정대상지역): 12%
• 지방교육세·농어촌특별세 포함 실효세율: 1.1~13.4%

인지세

• 1억 초과~10억 원: 15만 원
• 10억 원 초과: 35만 원

부가가치세 (상가·업무용 오피스텔)

• 취득가의 10% — 단, 사업자 등록 시 환급 가능

② 보유 단계

재산세

• 납부 시기: 7월(주택 건물분 50%), 9월(나머지 50%)
• 세율: 과세표준 0.1~0.4% (주택 공시가격의 60% 적용)
• 공시가격 1억 주택의 재산세 예시: 약 10~15만 원 수준

종합부동산세 (고가 주택 보유자)

• 1세대 1주택자: 공시가격 12억 원 초과 시 과세
• 다주택자: 합산 공시가격 9억 원 초과 시 과세
• 납부 시기: 12월
• 세율: 0.5~5% (주택 수와 보유 금액에 따라 누진)

③ 처분 단계

양도소득세

• 납부 기한: 양도 달 말일로부터 2개월 이내 예정신고
• 기본세율: 6~45% (양도차익 구간별 누진)
• 다주택 중과: 기본세율 + 20%p(2주택) 또는 + 30%p(3주택 이상)
• 1세대 1주택 12억 이하: 비과세

실제 세금 총부담 시뮬레이션

조건: 서울 강남구 아파트 10억 취득(2주택자) → 5년 보유 → 15억에 매도

• 취득세(8% 중과, 실효 9%): 약 9,000만 원
• 재산세 5년 합계: 약 750만 원
• 종부세 5년 합계: 약 1,000만 원~
• 양도소득세(2주택 중과): 양도차익 5억에 최고세율 60%+지방세 → 약 2.5억~3억 원
• 총 세금: 약 3.5억~4억 원

집값이 5억 올랐지만 세금으로 3.5~4억을 내면 실제 손에 쥐는 이익은 1~1.5억에 불과합니다.

절세의 핵심 원칙

• 1세대 1주택 상태를 유지하면서 2년 이상 보유·거주 후 매도 → 비과세
• 장기 보유(10년 이상)로 장기보유특별공제 80% 적용
• 일시적 2주택 비과세 활용 — 신규 취득 후 3년 내 기존 주택 처분
• 증여·상속 시 전문가와 함께 취득가 리셋 전략 검토

자주 묻는 질문

Q. 종부세 대상인지 어떻게 확인하나요?
매년 6월 1일 공시가격 기준으로 판단합니다. 국토교통부 부동산공시가격알리미(www.realtyprice.kr)에서 내 주택의 공시가격을 확인하고, 1주택자는 12억, 다주택자는 합산 9억 초과 여부를 계산해보면 됩니다. 홈택스에서 모의 계산도 가능합니다.